行业案例｜“好服务 好房子”系列报道如何建设好小区？这个地方的经验是→
来源：中物研协
盐城市亭湖区通过一系列创新举措，推动党建引领物业管理融入基层治理，使全区物业服务水平显著提升。
作者|肖连刘志标
住房城乡建设部倪虹部长在全国住房城乡建设工作会议上指出，“用高品质、新科技、好服务引领发展、满足需求，努力让‘人人有房住、房子有人住、人人住好房’”。这为我们做好物业服务工作指明了方向。
盐城市亭湖区近年来，坚持“和合治理”理念，坚持政府、物业服务企业、业主同心同向，合力打造和谐物业，推动党建引领物业管理融入基层治理，使全区物业服务水平显著提升。近三年，亭湖区全区先后有9个住宅小区获评省级物业管理示范项目，21个小区获评市级物业管理示范项目，建成党建引领省级示范点3个、市级示范点20个，在好小区建设上取得显著成绩。
01
以德为先，将提高全民素质作为永恒课题，久久为功
物业管理工作看起来关乎物，但事实上更关乎人。要提高物业服务质量，提高全民的文明程度、道德水平，提高物业服务企业全体员工整体素质无疑是核心和关键。亭湖区东亭湖街道德惠尚书房东苑是一个典型的保障性住房小区，住宅和商业总面积约16万平方米，居民1736户，集公租房、经济适用房、安置房于一体，江苏德惠物业服务有限公司盐城分公司负责该小区的物业管理。
几年来，在东亭湖街道、北林社区、物业服务企业的共同努力下，小区坚持党建引领，坚持德治、法治、自治“三治”融合。物业服务企业不仅强化对员工的教育管理，强化物业服务人员的贴心、细心和恒心，而且强化对小区居民的法制教育、道德培养。
为增进业主与物业服务企业之间沟通、交流，每周日，德惠物业还特别邀请居民参观小区监控室、泵房等设施设备管理重地，让更多的居民了解自己居住的小区，了解平安幸福生活的背后，有物业人在为自己保驾护航。深入坦诚的交流加深了彼此间的理解与信任，有力助推物业服务工作的有序开展。
近年来，江苏省住房和城乡建设厅、江苏省各地市住建部门领导以及业界同行多次到德惠尚书房东苑观摩、调研和参观，对该小区物业管理坚持党建引领，坚持德治、法治、自治“三治”融合的工作方法以及注重全民素质提升的治本之策给予肯定和表扬。亭湖区住房和城乡建设局也对该小区物业管理工作的生动实践进行提炼总结，将小区德治、法治、自治“三治”并进、“和合治理”的理念在全区推广。
02
以和为贵，将物业管理融入社区治理体系，有商有量
做好物业管理工作之所以不易，除了受到人的素质和行为影响外，还因为物业管理涉及项目开发建设、后期使用维护、秩序管理等诸多方面，也涉及诸多主管部门，任何一个环节不到位、处置不及时，都能引发矛盾纠纷，都能引起业主的不满与投诉。也正因为如此，不少人或许都认为，物业管理是一项吃力又不讨好的工作。然而，物业管理又不可或缺，与千家万户的幸福生活密切相关，将物业管理融入基层治理体系，整合各方资源，利用各方力量，有力有序解决现实存在的各种问题是我们提升物业服务水平的必然选择。
亭湖区五星街道的五星小区开发建设于2006年，是盐城市区首批花园式小区，小区居民一度以自己居住于此而自豪。然而，17年之后，由于物业管理维护不到位，小区出现了出入口堵塞、半地下车库汛期易淹、盗窃事件频发、环境卫生秩序差等一系列问题，居民投诉居高不下。
为了从根本上解决五星小区的管理问题，印汽社区在五星街道党委的大力支持下、在小区一批有强烈公益心的业主全程参与下，选举成立了以省政协委员、省党代表、市人大代表仇云杰同志为主任，区人大代表朱成娟同志为副主任的五星小区业主委员会。
业主委员会的同志以强烈的主人翁精神，自行筹集部分资金，对小区内环境卫生、停车秩序等进行全面整顿，取消了小区两个大门口私设的停车位，将出入口的道路分成双车道，出入各行其道，保证了出行畅通;合理利用小区内部空间，浇筑砼场地，保证小区原有停车位不减少;清运垃圾数十车，使小区中心池塘重现流水潺潺。
在五星街道、印汽社区的积极申请下，2023年，亭湖区政府又投资1300多万元，对五星小区实施了雨污分流改造，小区排水变得通畅，道路更加平坦，半地下车库受淹问题彻底解决。一系列的整治让小区广大居民看到了印汽社区和业主委员会一班人的信心与决心。你敬我一尺，我敬你一丈，小区全体居民被紧紧团结与发动起来。通过多次召开座谈会民主协商，召开业主大会进行表决等法定程序，五星小区重新选聘了新的物业服务企业，使小区物业管理走上了规范化轨道。
03
以法为矩，将各方主体行为纳入法治轨道，方圆自成
“礼之用，和为贵……知和而和，不以礼节之，亦不可行也。”《论语》中的这番话告诉我们，我们追求的“和合”并不是无原则无底线的，小区物业管理所关系到的几方责任主体，即开发建设单位、物业服务企业、业主等必须依法履行自身应尽的法律义务。这是底线，也是刚性要求。为了弘扬正气，激励先进，鞭策后进，亭湖区住房和城乡建设局建制度，立规矩，把依法治理、依制度管理摆上了重要位置。
亭湖区住房和城乡建设局会同各属地街道(镇)，加强对各物业服务企业日常服务工作的检查考核，并将考核情况运用到企业的信用等级评价之中，分“优秀、良好、合格、不合格”四个档次对物业服务企业的信用作出评价。对履行合同不到位、解决群众合理诉求不及时的物业服务企业，亭湖区住房和城乡建设局敢于亮“红灯”，2023年先后有15家物业服务企业被公布上黑榜，24家物业服务企业荣登红榜，迫使各物业服务企业回应业主关切，全力改进物业服务工作。
为了深入宣讲物业管理法律法规，真正将物业服务矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽状态，盐城市中级人民法院、盐城市住房和城乡建设局、盐城市物业管理行业协会、亭湖区人民法院联合在亭湖区设立物业巡回法庭，居民有疑惑，与物业服务企业、开发企业有纠纷，可首先去物业巡回法庭咨询了解、寻求帮助。据统计，亭湖区每年经物业巡回法庭调处的矛盾纠纷不下50起;近年经区人民法院判决的关于物业费交纳问题的纠纷不下30起。2023年，亭湖区青年苑小区一起物业费诉讼案引起众多居民关注。该小区的物业服务由某物业服务公司负责，小区业主委员会与该公司签订了物业服务合同。
该小区东南角的A幢商办楼是后建的，虽与小区青年路边的商办楼紧紧相连，合称青年大厦，但A幢商办楼确实有独立的规划红线，是一个独立的后续建设项目。而负责小区物业服务多年的某物业服务公司对此并不知情，同样为A幢商办楼业主提供物业服务。结果有两位业主以不在某物业服务公司的服务范围，且未与某物业服务公司签订合同为由，拒绝向物业服务公司支付物业费。
最终，物业服务公司诉至亭湖区人民法院。法院了解详情后，判决两位业主向物业服务公司支付20%的物业费，既提醒物业服务企业审慎审查物业服务区域，规范物业服务合同的订立，又提醒业主以诚信为本，共同构建和谐家园、和谐物业管理。对物业管理领域众多典型案例的判决，给广大居民、企业、行业主管部门上了一堂堂生动的法治教育课，全民的法治意识、法治水平明显提高，也加快和推进了基层社会治理的法治化进程。
小区是我家，物业管理连着你我他。盐城市亭湖区通过将“和合治理”的理念融入日常的物业管理工作之中，在实现“努力让人民群众住上更好的房子”这一目标的征程上迈出了坚实一步。
作者肖连系盐城市住房和城乡建设局物业管理处处长，刘志标系盐城市亭湖区住房和城乡建设局物业管理中心主任
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