【国海策略】新一轮地产调控加码“有何影响”？——5月17日“一揽子”地产政策点评
事件：5月17日全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，副总理何立峰在会议上就保交房、消化存量商品房等政策作出部署；同日央行发布调整个人住房贷款最低首付比例、商业性个人住房贷款利率政策及设立3000亿元再贷款支持国资收储的通知。
政策力度来看，此次“一揽子”地产政策种类数量较多，中央加码信号意义较强。从政策节奏及亮点来看，2024年以来地产政策调整有两个特点，一是“因城施策”正式于一线城市全面铺开，广州、北京、上海先后就限购政策进行调整，同时成都、杭州等核心二线城市相继取消限购；二是时隔8年地产去库存再度启动。5月17日地产政策调整涵盖降首付、降利率、房地产“以旧换新”、存量房收储等多个方面，政策力度及信号意义更为强烈。具体来看：
一是在前期首付及利率限制政策已连续松绑背景下，本次再度调整，主要是打开了一线城市及核心二线城市进一步调整的空间。房贷利率下限方面来看，截至今年4月末，全国343个城市中有67个已经取消了下限，除北上广深等少数一线城市外，大部分城市房贷利率下限已降至全国统一水平，本次明确取消利率下限进一步拓宽地方政策调整空间；首付比例方面来看，2023年8月央行发文将首套、二套房贷首付比例下调至20%、30%，本次进一步调降5个百分点，边际进一步宽松。值得注意的是，当前一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%—50%不等，后续一线城市地产政策或跟进。
二是会议明确政府收储存量房，作为“增量型”政策，后续地方收储存量房政策或加速，其中关注三个方面：
实施主体来看，按照会议部署，地方政府是收储的主要主体，但是不排除后续中央下场的可能性。本次会议中表示，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，意味着收储目前仍然是中央不下场、地方自行实施。但考虑到当前库存压力较大的地方，债务压力同样较大，而在4月政治局会议中已强调平衡地方化债和发展，后续不排除中央财政下场的可能性。
资金来源来看，央行再贷款支持已落地，后续关注PSL或其他创新融资方式提供进一步支持。今年1月央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房，年化利率约为3%。在此基础上，5月17日央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款，向地方国有企业发放贷款支持收储，贷款利率为1.75%，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，而在部分地方财政紧张，收储工作的推广后续仍需要增量资金支持，关注再贷款增发、PSL或他创新融资方式出台。
收储进展来看，当期已超60个城市公布“以旧换新”试点，其中不少于15个城市以国资下场收购为主，后续收储进度有望提速。截至5月15日，已有超过60个城市进行“以旧换新”试点，其中郑州、南京、无锡等超过15个城市明确国资下场收购，已公布的收购套数合计超过1万套。参考以往经验，在政策提级中央层面后，地方政策部署将加速落地，后续国资下场收储将提速。
中央明确政府下场收储，有利于缓解地产商债务及库存压力，缓释当前地产商信用风险。从政府收储流程来看，通过政府对存量住房收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式盘活存量住房，有助于推动房地产企业缓解和压降债务，并对地产商现金流形成回补，一定程度上缓释信用风险。
回顾此前政策调整后地产销售表现，核心政策调整后3个月内地产销售数据边际回暖的概率较大。从2021年下半年以来政策调整后销售表现来看，下调利率下限后一个月内，商品房销量增速明显提升；下调首付比例和下调公积金利率3个月内，商品房销售数据边际改善的可能性较大。考虑到本次取消利率下限、降低首付比例和降低公积金贷款利率一并推出，短期商品房销量有望迎来边际改善。
股票市场层面，顺周期短期修复看地产链，中期看好质量风格修复的主线行情。政策加力、经济预期改善背景下，顺周期板块短期看好地产开发、建材、保险等地产链条以及地产相关的食品饮料的反弹机会；中期看好盈利能力强的质量风格相关资产，一是出海链条，如家电、汽车、机械、轻工等行业龙头，二是资源品涨价背景下的化工、有色行业龙头。
风险提示：俄乌局势再度恶化、中美关系恶化、美国货币政策超预期收紧、外部市场大幅下跌、政策解读存在偏差等。
证券研究报告《新一轮地产调控加码“有何影响”？——5月17日“一揽子”地产政策点评》
对外发布时间：2024年5月18日
发布机构：国海证券股份有限公司
本报告分析师：胡国鹏、崔莹
SAC编号：S0350521080003、S0350524010002