重磅：买房首付迎来史上最低！万科涨停，多支地产股全线飘红
5月17日发布的新政堪称“史上最强”救楼市政策，反映出中央稳定房地产市场的决心非常坚定，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
降首付、降利率下限、降公积金贷款利率……央行三连发，楼市利好消息来了！
01
万科等多支地产股涨停
5月17日，A股三大股指均涨超1%，房地产板块掀涨停潮。其中，万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、城建发展（600266.SH）、空港股份（600463.SH）、滨江集团（002244.SZ）、安居宝（300155.SZ）、我爱我家（000560.SZ）等近20只地产股封涨停板。
万科A方面，5月17日涨停，成交额78.17亿元，换手率9.52%，盘后龙虎榜数据显示，深股通专用席位买入3.36亿元并卖出3.83亿元，一机构净卖出1.28亿元。
此前在4月30日召开股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，万科制定了“一揽子方案”以实现“三个目的”，即“降负债”“融资模式转型”“聚焦主业”：“降负债”要未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
港股内房股亦全线飘红，截至收盘，景瑞控股（01862.HK）涨幅238.1%领涨，建业地产（00832.HK）涨超40%，领地控股（06999.HK）涨超30%，禹洲集团（01628.HK）、融创中国（01918.HK）涨超25%，弘阳地产（01996.HK）、雅居乐集团（03383.HK）、德信中国（02019.HK）等跟涨。
02
央行发布楼市大招
在消息面上，房地产领域有多项重磅利好消息。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在会议上强调，要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
同日，央行发布了三项政策，调整个人住房贷款最低首付款比例，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。央行还宣布下调个人住房公积金贷款利率，调整商业性个人住房贷款利率。
中原地产首席分析师张大伟对《中国房地产报》分析指出，5月17日发布的新政堪称“史上最强”救楼市政策，反映出中央稳定房地产市场的决心非常坚定，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
一、买房首付史上最低：首套房首付比最低降至15%
中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。
“过去全国购房首付比例最低为20%，如今降低至15%是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。”易居研究院研究总监严跃进认为，这对于房贷的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。
中指研究院市场研究总监陈文静对《中国新闻网》表示，当前全国多地已将首付比例降至20%、二套降至30%，仅有个别城市首付比例较高，如一线城市首套首付比例均为30%，二套在40%-50%不等。本次央行下调首付比例下限后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期。
二、商业贷款利率：取消全国层面房贷利率下限
1.取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
2.中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
3.银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
三、公积金贷款利率：5年以上首套房贷利率降至2.85%
央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
如以公积金贷款额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次公积金首套房贷利率降低后，每月月供减少135元，累积30年月供减少4.85万元。
此外，据《证券时报》报道，此次公积金贷款利率不仅惠及增量，存量利率也会享受到，只不过实施的时间点有所不同。对于新发放的公积金贷款，5月18日就可以享受到“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。
严跃进对《中国新闻网》表示，商业银行贷款持续降息的情况下，很多地方房贷利率已到了3.45%的水平。这个时候和公积金贷款的利差已经差异不大了，所以公积金的利率下调是必然的。
“这对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。”严跃进说。
03
将设立3000亿元保障性住房再贷款
5月17日下午4时，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，并答记者问。
住房和城乡建设部副部长董建国提到保交房工作重点：一是打好商品住房项目保交房攻坚战，防范处置烂尾风险。二是进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。三是推动消化存量商品住房。四是妥善处置盘活存量土地。
中国人民银行副行长陶玲表示，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。
陶玲还提到，政策要点有以下几点：第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。
第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。
第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，收购后迅速配售或租赁。
第四，自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素，自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。
04
北京、天津同日发布楼市新政
北京自2011年起执行了13年的住房限购政策，迎来首次调整。
4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房。
值得注意的是，近期，北京楼市利好频出。
3月27日，“离异3年内不得京内购房”限购政策被废止。这也意味着，今后离婚后购房不再受离婚年限限制。
4月22日，中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于我市个人住房贷款中住房套数认定标准执行口径的通知》。其中提到离婚不满一年的，如果现家庭在京无住房，将执行首套房贷政策。
此外，4月30日，天津市也进一步优化调整房地产政策。
4月30日，天津市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，包括四方面内容：
第一，满足京津冀协同发展住房需求，深入推进区域一体化和京津同城化发展，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在天津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
第二，进一步优化住房限购政策，明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
第三，完善住房套数认定标准，明确居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
第四，继续鼓励各区因区施策，提出继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。
来源| 《商学院》杂志综合自中国人民银行、北京日报、每日经济新闻、中国房地产报、证券时报·e公司、中国新闻网、中国商报、中国网财经
封面 | 视觉中国
编辑 | 吴蒙