22.35亿！万科再“瘦身”，要卖深圳总部地块！还有多少可卖资产？
5月8日，根据深圳公共资源交易中心公示，位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权挂牌转让，起始价为22.35亿元。对于此次转让，万科回应称，此次挂牌转让该地块，是公司“瘦身健体”方案的落地举措之一。
在股东大会宣布一揽子“瘦身健体”方案后不到一周，万科便有了落地动作。
01
万科转让深圳湾超总地块
5月8日，深圳公共资源交易中心上线了一则土地转让信息，以挂牌方式公开转让位于深圳湾超级总部基地的T208-0053宗地使用权，起始价为22.35亿元。市场信息显示，2017年12月，万科以底价31.37亿元购得T208-0053号宗地，土地面积1.9万平方米，建筑面积16.7万平方米。
公开信息显示，深圳湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。
公开信息显示，深圳湾超级总部基地是深圳市重点开发建设片区之一，将成为全球总部企业和科技企业聚集地，促进全球资源在深圳进一步集聚，推动深圳的城市国际化进程。
根据上述土地转让信息，该地块现状为停工状态，存在许多需要注意的事项，其中包括该宗地建设项目已办理完成部分报批报建手续，包括土地使用权出让合同书及第一、第二补充协议书、建设用地规划许可证、建设工程方案设计意见书、限高审查、消防设计审查、建筑物命名批复书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（南地块）、结构超限审查等。竞得人竞得后需自行重新办理/变更相应报批报建手续，相关风险事项由竞得人承担；该宗地建设项目存在逾期竣工风险，存在被无偿收回土地使用权及地上建筑物、附着物的风险，相关风险事项由竞得人承担。
与此同时，转让人已与南山区人民政府签订《T208-0053地块产业监管协议》（深南产监协[2017]第11号），由南山区人民政府对本宗地项下的总投资额、产值规模、地方财力贡献等事项进行监管，并约定土地使用权人就监管事项应满足的标准和条件。该协议须由竞得人承接，若后续竞得人根据实际情况需调整本宗地的相关产业监管要求及实际监管的，由竞得人自行评估风险并与南山区人民政府协商。
万科方面回应称，此次挂牌转让该地块，是公司坚决推进“瘦身健体”一揽子方案的落地举措之一。该地块是公司在行业快速发展阶段获取的商业办公项目，原计划主要用于在深员工办公使用。鉴于当前行业形势已发生重大变化，公司计划不再建设该项目，因此拟对该项目进行整体转让，减少非主业资产对资金的占用，聚焦资源做好、做强三大主业。公司坚定看好深圳超总片区的发展，仍是该片区建设参与度最高的企业之一。有行业人士分析，刚刚在4月底，万科股东大会上详解了一揽子“瘦身健体”方案，如今不到一周时间就有了落地动作，足见万科决心坚定。
02
推进“瘦身健体”
万科于2024年4月29日晚间发布一季报，主要数据均出现了明显下滑。今年一季度，万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10%；归母净亏损3.6亿元，同比下降125%。
业绩虽短期承压，但销售规模仍属行业前列。据万科5月6日披露，今年4月，万科实现合同销售面积164.3万平方米，合同销售金额人民币208.9亿元，同比减少37.59%。但从1-4月整体情况来看，万科的权益总销售额为504亿元，仅次于保利发展和中海地产，全国排名第三。
融资方面，据万科总裁祝九胜此前介绍，万科目前在融资上面临三方面的挑战，一是开发业务收支不平衡，二是融资模式从总对总转向项目制，三是经营性业务收益率未能覆盖融资利率。
据悉，2024年以来万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
值得关注的是，在4月30日召开的股东大会上，万科方面才刚刚宣布了其制定了一揽子“瘦身健体”方案。
具体为，万科未来除综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；将坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；同时，主动完成融资模式转型；聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。
其中在瘦身阶段，郁亮明确，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。
“瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮总结道，“当前的压力是阶段性的，未来两年会初见成效，统筹好降负债和高质量发展，公司才能可持续发展。万科管理团队对职业声誉的珍惜和重视从未改变，将不断自省，加倍努力。”
此外，万科总裁祝九胜向媒体透露：“因为万科资金紧张，所以王石主动放弃2023年的千万退休金了。”而在此前的一档访谈节目中，王石称自己是万科的终身荣誉董事长，工资按照原来的不变，各项退休金加起来一年1000万出头。
今年3月28日晚间，万科宣布董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻从2024年3月28日起自愿领取月薪1万元（税前），同时自愿放弃了2023年度奖金。郁亮、祝九胜和解冻三人2023年的总税前报酬为357.4万元，较以往大幅缩水。
业内人士分析认为，距离股东大会不到一周的时间就有了落地动作，足见万科坚定推进“瘦身健体”的决心。行业深度调整之下，收敛聚焦，把好钢用在刀刃上，不在非战略机会点上耗费资源，是企业穿越周期的必经之路。
事实上，万科早在2023年秋季就开始了资产出售，陆续出售了广州天河万科广场、悦榕庄酒店的股权和上海七宝万科广场50%的股权，共回笼资金超过37亿元（表1）。
那么，万科目前在手的都有哪些可供出售资产，体量又有多大？其对当下的万科又意味着什么？新财富杂志曾在《突发！穆迪下调评级，万科坚决反对！此前被传卖资产，还有多少非地产资产可供变现？谁能接盘？》一文中有详细解读。
03
集体收缩战线
有房企“投资部只剩下2个人”
除了主动“瘦身”的万科，房企的投资日趋谨慎。龙头房企投资限定在核心城市，中小房企投资部已经基本“不开张”。
今年前3个月，拿地榜第一名的是中建壹品，拿地金额是174亿元。这是一家新冒头的中建系房企。传统的龙头房企中，保利发展去年前3个月的权益拿地金额是92亿元，而今年同期则下降至47亿元；中海地产去年前3个月的权益拿地金额是58亿元，今年则降至16亿元。
再如招商蛇口，2024年其投资范围进一步集中在10座核心城市；而中海地产，甚至仅关注热点城市核心地段的优质地块。
随着房企收缩投资战线，房企的投资部也不再那么重要。他们有的转型、有的消失，总之与拿地相关的业务都在慢慢减少。
一家总部位于大湾区的民营房企总部人士告诉21世纪经济报道记者：“我们公司这几年都没有定投资额还有投资目标，投资部现在也只剩下2个人，他们主要对接的也不是拿地，而是一些资产管理还有代建业务。”