万科等来了神助攻
一场硬仗。
作者|曹安浔
来源|华尔街见闻
得道者多助，陷于多事之秋的万科，等来了楼市的春风。
4月30日，最高层定调地产，新提出消化存量房产、优化增量住房。随后，作为楼市政策风向标的北京，出台新政，宣布符合要求的居民，可在五环外新购一套住房。
这进一步强化了市场对接下来政策放松的预期，等待楼市“小阳春”多时的地产大佬们，可以松口气了。
对正在努力走出当下困境的万科而言，这无疑是个神助攻。交付、结算高峰期的到来，以及当下市场的弱复苏之态，让万科一季报承压。万科也正处于其成立以来，未曾有过的危机之中。
面对当下境遇，万科董事会主席郁亮在4月30日的股东大会上也不再像过去两年一样，大谈市场前景。而是将话题聚焦在了接下来万科要怎么做，如何度过眼下难关，以及成功走向行业发展的新阶段。
无论是表态万科会坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，还是会将聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，都表明，经历了此轮行业深刻调整，郁亮和一众万科管理层对于接下来的路，有了清晰的思考。
随着政策上不断有利好释出，万科也能够抓住眼前的窗口期。假以时日，它也有希望像31年前一样，做好“减法”，在全新的细分赛道上，成为行业里的标杆。这也是企业穿越周期，成为百年老店的必经之路。
闯关
归母净利润首次季度为负，经营活动产生的现金流量净额也为负值，万科交出的这份一季报，真切反映了万科当下遇到的难题，以及当下房企面对行业调整遭遇的挑战。
当然，这份一季报一定程度上受房地产行业本身周期的影响。开源证券指出，受地产开发业务结算规模和结算毛利率下降拖累，导致万科短期业绩承压。
万科管理层也承认，当下确实遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。不过，对于目前的困难，郁亮也有了解题之法。
股东大会上，郁亮表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，会统筹好降负债和高质量发展，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。
具体而言，万科将分两步走。第一阶段坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；再融资模式上，也要从过去统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
此外，除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
正如万科总裁祝九胜此前所说，融资模式一夜之间转换过来还是有难度，好在合作银行给了万科1-3年的转换期来慢慢转换。如今，万科则需要把握住当下的窗口期，完成债务上的压降。
从一季度来看，得益于银行支持和自身努力，万科的融资已逐渐好转。祝九胜在股东大会上介绍了如何应对阶段性流动性挑战，除了目前已有59个项目申请纳入白名单，万科还将大力推进经营性物业贷和银团贷款。
今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。祝九胜也对融资后续进展充满信心。
第一阶段的降负债、瘦身，并非说万科就不发展了。其目的，是为了将手头有限的资源，聚焦在三大主业上。
郁亮表示，瘦身健体一揽子方案的目标，是个进取的方案。也是要让各位股东看到一个更健康的万科、更有未来的万科，而不是一个光降负债，降完以后奄奄一息的万科。目的是为了第二阶段打基础。
在郁亮看来，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房、物业服务的需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。
万科要做的，则是在做完减法后，重新出发。
化蛹
印象中，这是万科历史上第二次提出“聚焦主业”的说法了。
上一次还是31年前。彼时的万科业务涉猎颇广，饲料、服装、家电和贸易等等几乎什么都做，如果不是创始人王石提出万科要做减法，专注于住宅地产业务，也不会有如今这个靠着专业化能力走天下的万科。
王石也在后来回忆起这次做减法时表示，一个企业要把注意力放在核心业务和自己的核心优势上，因为偏离航向而失败的例子太多了。不懂得放弃就永远什么也得不到，做减法有时候比做加法更重要。
现在的万科，也到了“舍得”的时候。白银时代，为探索地产行业发展的“第二增长曲线”，万科做起了加法，从住宅开发商向城市配套服务商进行转变。
如今，外部的行业压力和内部的要求，让万科又主动做起了“减法”，让自己在专业能力上能够打磨得更精，这也是过去三十多年来，万科能够成为万科的原因。
万科要从自己最优势的地方着手，才能够破开束缚着它的蛹，在地产的新阶段里自在飞翔。
能否化危为机，变中求胜，就看房企能否勇于突破，自我革新了。
万科也希望能够再次做出对的战略抉择，谋定未来几十年的稳健经营。这需要咬牙前行的勇气，纵览全局的战略敏感，更需要自身的经营基础。
对此，万科已经做好了一定准备。财报显示，万科一季度的经营服务业务营收达到109.5亿元，同比增长12%。
伴随着经营服务的良好势头，一季度内，万科经营性业务实现多赛道REITs突破。
就在股东大会的同一日，中金印力REIT在深圳证券交易所上市。郁亮更是特意在朋友圈分享了这条喜讯，并表示今天印力REIT上市，标志着万科持有经营性业务增添了一条由重转轻的通道，这是一个成功的开始。
同时，今年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
这也是房地产走向新的发展阶段，适应新旧周期过渡，实现新旧模式转换的一条必经之路。通过加速转向不动产的经营者，让自己在应对行业周期变换时，在经营业绩上有更稳的压舱石。
这一路注定不易。所幸，郁亮和万科还有很多同路人的支持。
深铁董事长、万科董事会副主席辛杰在此次股东大会上再次发声力挺万科，称作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
此前，郁亮则刚与GIC庆祝了双方合作二十周年，他们曾合作了上海七宝万科广场等标杆项目，见证了彼此在中国的成长；兴业银行则在3月20日与万科子公司签署了14亿的贷款合同，表达对万科的坚定支持。
而在政策风向转变中，市场也对地产明显有了更加积极的态度。日前，瑞银地产首席分析师JohnLam一改过去三年对中国房地产的悲观态度，变得更加乐观。他在一份报告中预期，万科的毛利率会在2025年恢复到20%，毛利润和核心净利润会在2025年迎来拐点，止跌回升。
接下来，我们也会看到一个和以前大不一样的万科。在股东、银行等同路人的支持下，它将在荆棘中开辟新路，焕然新生。
作为房企“优等生”，万科若能闯关成功，找到地产下半场的发展正轨，对于行业来说，都是鼓舞人心的事。