万科:危机风向标

2024-05-10 09:38:15 - X小姐的楠先生

过去三个月,万科舆情演化大致是这么一个过程。

2月底,万科与险资进行债务协商消息发酵,叠加月度销售下行,以及年报披露迫近,市场焦虑情绪空前增加。

3月底,万科年报发布后,打破了31年连续分红惯例,市场情绪跌到谷底。

更为意外的是,接下来万科济南总经理接受警方调查消息一出,引发对管理层声誉的严重负面联想,信仰瞬间大有崩塌之势。

市场严重怀疑万科是否能够活下去,甚至宣布万科必死,尤其是一些股票投资者的认错割肉,更是加强了负面传播效应。

不能不说,这对于中国房地产行业来说,是恶性循环的踩踏,是没有救赎希望的信心丧失。

万科3月底的业绩发布会上,管理层坦陈现金流承压的三个原因:

销售额快速下降导致现金流错配、融资模式快速转变、经营性业务投入产出不及预期。

到了4月底股东大会上,万科管理层给出了解决方案:

针对业务调整,将聚焦综合开发、物业服务、租赁住宅三项业务,剥离或出售物流、商业等重资产业务;

针对管理层声誉,再次强调管理层与公司共进退,将推出新一期管理层增持股票计划。

五一假前后,自上而下不同力度的救市政策,一定程度上缓解了房企继续暴雷焦虑,但对于万科而言,远远没有到松口气的时候。

从股票价格来看,万科股价仅仅回到济南总经理接受警方调查之前,也即取消分红下跌之后。

围绕万科的博弈异常激烈,空头肆无忌惮,多头生命力也异常顽强。

当下仍然不能强调,万科极具特殊性,一定不能倒下。但在没有信心支撑的当下,又必须找出合理逻辑来理解,万科面临的真正困境。

活要怎么活,死也要死得明白。

第一,万科始终保持行业前三的销售额,是否能够抵挡住销售额继续下降。

这个问题是这轮房地产危机的核心,销售额快速下降的同时,面临着来自各方的资金挤兑,没有任何一家房企可以自信面对。

销售额的支撑来自于政策、经济、人口流动等宏观因素,房企仅仅拥有是否降价、降多少的权利。但很显然,没有多少人敢在不断降价的行情下入市。

万科提出剥离重资产业务策略,某种程度上是对市场“投降”,万科需要现金流度过困难时期。

第二,万科拥有1000多亿元经营性业务资产,市场与银行会接受吗?

万科很像是美国次贷危机里的银行,这些银行最终是否得到救助,关键因素是否有足够的金融资产用于抵押,且先不管是谁来接受抵押。

万科目前面临就是这样的问题,拥有1000多亿元以成本法入账的经营性资产,无论是出售还是抵押,金融机构和交易对手是否愿意接受,以及接受多少折价?

这里不要怀疑万科与银行的合作关系,万科3000多亿元有息负债中,除了800多亿元债券外,其他绝大部分债务集中在6大银行中。

第三,万科拥有经营能力实现转型,管理层还有机会吗?

若以成败结果论英雄,万科管理层对地产开发业务能力不敢自信,但物业服务与租赁住宅业务,万科的江湖地位依然被市场认可。

万科曾有行业内最大野心,想要从地产开发业务向经营服务类业务转型,但无论是万科还是万达,皆为“英雄运去不自由”。

万科管理层被人所诟病的表外负债、合作纠纷、郊区大盘,皆有其历史开发策略原因,万科确实面临着表内外共同缩表。

目前能够看到,万科已经在推进其一揽子计划,退出一些经营性业务,腾挪股权实现融资模式转变,以及加大折扣力度销售。

更为关键的是,万科管理层需要来自大股东与深圳国资的支持。

万科合伙人停止增加资金、管理层自降薪酬,以及即将到来新一期股票增持计划,万科管理层仍然得到股东支持,有机会让公司转危为安。

股东大会上,万科大股东也督促管理层优化公司治理、强化内部管理,这是一种支持也是一种鞭策。

目前政策环境与态度下,万科只能先自救,在自救不足够的时候,万科才会得到支持与救助。

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